オール電化　リフォームを楽しむ

販売事務所に行くと、大きな価格表が掛かっていてバラの花がついています。
ほとんど花で埋まっていて、空いているのは数個だけなんていうのをよく見かけるはずです。
しかしこれは本当は、販売側の戦術であることが少なくないのです。
人気のない物件はいかにも売れ行きが好調な感じを出すために、また、抽選の前にはまんべんなく登録が散らばるように、セールスマンが時々バラをつけ替えるのです。
夜間の打合せで、見込み客がどこを購入したがっているかなどを分析しながら、この作業を行ないます。
ところが見込み客が突然販売事務所にやってくることがあります。
バラが付いていないはずの場所に付いていたりして――。
すると、事務所にいる人間がさり気なく価格表に近づいてバラを落としてしまうなんてことも日常茶飯事に行なわれるのです。
もちろん前日に来ることがわかっていれば、都合のいいように付け替えるわけです。
購入者は自由に希望の物件を選べるのが本当なのですが、結構売る側の都合に翻弄されているのが実態です。
購入希望者は担当の営業マンがいないと心細いせいか、多くの人は事前に訪問日時を連絡してきます。
しかし、タチの悪い業者はそれを逆手に取ります。
将棋と一緒で相手を追い詰めていくのです。
ですから、時には事務所へ突然訪問してみましょう。
そして事務所内に変な動きがないか目をこらしましょう。
モデルルームを見終わると、「どの住戸をいくらの自己資金で買えば支払いはどのぐらいになるか」の計算をしてくれます。
これが資金計算書ですが、しかし、これはあくまで一例にすぎないということを頭に入れておく必要があります。
皆さんの資金計画が全部同じパターンになるはずがなく、場合によっては使えないローンもあるのですから、単なる一例に過ぎないと自覚しておかなければなりません。
示される資金計算書は、一般的なローンを用いて理想的な組み合わせをしていますから、返済額がかなり抑えられることが多くなっています。
ともすると「ああ、こんなに返済額が少なくて済むのか」などと信じてしまいがちです。
そのことだけが頭に残って、「自分の場合はどうなるか」を忘れては、後で困ったことになる可能性が高くなります。
ちなみに、年金住宅融資にも公庫との併せ貸しのほかに、協会年金融資、勤務先の転貸融資などの種類があり、それぞれ条件が異なるので返済負担が変わってきます。
住んでいる場所によっては自治体融資が使える場合もあり、またその他にも財形住宅融資、社内融資、共済などが使える場合だってあります。
これらを使えば、資金計算書例よりも返済額が少なくて済むこともあります。
業者の中には、申込み時期によって資金回収が遅れるローンがあるために、それを嫌って紹介を伏せる場合があります。
もちろん、積極的に有利なローンを紹介してくれるセールスマンもいますから、それを見極める目を養う必要があるわけで、融資の種類やそれぞれの要点だけはあらかじめ頭に入れておきましょう。
たとえば、年金住宅融資の公庫併せ貸しは抽選になるということを知っておくことが大切です。
そうすれば「抽選に落ちたときにどうなるか?」を質問することができ、その結果返済額がどう変わるかがわかります。
また、〝ステップ償還(公庫では「ゆとり返済」)〟も必須の基礎知識です。
これは当初五年間の返済額を抑え、六年目からの返済額を増すしくみ。
「資金計算書」はこのステップ償還を組み入れて計算していますから、六年目からの返済額がいくら増えるかは重大問題です。
必ず確認しなければなりません。
ローンの延滞が発生する原因として、このステップ償還終了後の返済に耐えられないというケースが多いのです。
住宅金融公庫の融資が付いているマンションは、抽選で購入者を決めるのが条件です。
そして、抽選を行なった結果全部売れないときは先着順で受け付けることになります。
また、公庫融資対象物件も申込み受付を開始して一定の日数のあいだに完売しなければ、その後は「先着順受付中」になります。
つまり、先着順申込み受付中とは、「すぐに売れなかった、さほど人気が出なかった物件」というわけです。
広告に先着順受付中とあり、総戸数輿戸中今回販売戸数5戸などとうたってあれば、その5戸は売れ残り戸数だと思ってさしつかえありません。
そして、そんな場合は実際には、その何倍も残っていることも少なくありません。
モデルルームや販売事務所の価格表に売約済のしるしがあっても、実際の売れ行きとは違うことがほとんどですから、欲しい住戸があればセールスマンに尋ねてみるとよいでしょう。
売約済のしるしは、まんべんなく売れるように毎日付け替える例が多いのですから。
さらに、「先着順申込み受付中」物件は売れ残り物件ですから、値引きの可能性も高くなります。
売れ残った物件は完売までに時間を必要とし、その経費は業者にとって大きな負担です。
また広告を打ったからといって効果が上がるかどうかも未知数です。
公庫融資が新築マンションとみなすのは竣工後二年間で、それを超えては公庫の新築融資が使えなくなりますから業者にとって大きなダメージ。
だから業者は値引さしてでも早期に完売したいと考えます。
こうした物件は「大いに交渉の余地あり」なのです。
人気の高い物件は抽選になります。
しかし正直に言うと、私は公正な抽選をやったことが一度もありません。
これは、たとえば大手のM不動産だって同じで、正々堂々と不公正が行なわれています。
他社がどのような方法を取っているか正確には知りません。
しかし、あれはバブルの頃、私がM不動産の府中の物件の申込みに参加したときは、登録初日の朝一番で入ったにもかかわらず、すでに登録済住戸があり、タイプによっては初日ですでに20倍まで倍率があがってしまいました。
要するに、〝特定の人にしか売らない〟ということでしょう。
私の経験からしてそうとしか考えられませんでした。
よく使う手としては、たとえばAさんを当選させようとする場合には、Aさんの登録が済んだら大幅に倍率を高めておきます。
たとえば20倍にします。
そこにどうしても欲しいBさんが追加登録すれば倍率は21倍。
しかし実態は、Aさんの当選確率は21分の20、Bさんは21分の1ということです。
ほぼ確実にAさんが当選します。
とても人気がある物件には、著名な人が会社のトップを通して阻んできたりします。
こんなときは倍率を増やすのはもちろん、ほかの登録希望者に対して「申込み書面に不備があった」と登録締切り後に伝えて断ったり、とにかくあらゆる手段を講じました。
「じゃどうすればいいんだ」とお思いでしょう。
でも、今は急いで買わなくてもいい時期です。
すでに物件供給過多で売れ行きに停滞傾向が出ているし、それを打開するためにこれからは付加価値をつけた優良物件が増えてきます。
不人気なのに、いかにも人気があるように見せかけられて買うよりも、登録に参加せず、平目にバラの花がどこについているかを確認しながらじっと待つのが得策です。
購入の意向だけ伝えておけば、そのうちに向こうから電話してきます。
売れ行きが落ちてくると、〝特殊ローン付き″をセールスポイントの一つにした物件が増えてきます。
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